××大厦用地地价评估报告
一、致委托方函(略)
二、估价师声明(略)
三、估价的假设和限制条件(略)
四、房地产估价结果报告
(一) 委托方
全称：北京××有限公司
法定代表人：(略)
住所：(略)
(二) 估价方
全称：北京××房地产咨询评估有限公司
法定代表人：(略)
住所：(略)
(三) 估价对象概况
1．地理位置及周围环境
估价对象位于北京市××区××路××号，市商务中心用地内。地块南邻45m××路，西邻40m步行街，北邻25m规划路，东邻50m××街，规划用地11600m2。规划建设集办公旅馆、公寓及商业、娱乐等综合用途为一体的××大厦。
估价对象地处××区××地区，紧临使馆区，是北京涉外建筑最为集中的地方，其周边已开发建成为北京主要的涉外商贸活动中心。以此地块为中心，以两公里为半径的范围内已建成多家涉外酒店、高档写字楼。由此可见其地理位置的优越性。
估价对象不仅有优越的地理位置，而且有极其便利的交通条件。地区规划布局合理，环境优美，交通便利，周围有多条公共汽车线路。地块距离长安街不到1km，距天安门 5.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
2．市政建设状况
估价对象所在地区域市场发育状况良好，故此地块内的市政基础设施较完善，供城市生产和居民生活使用的供水、热力、煤气、电力、通讯等市政配套设施完备。
3．规划设计条件
估价对象规划用途有办公、旅馆、商业、娱乐等。其具体规划设计条件见下表。

(四) 估价目的 为委托方测算用于开发的土地资产的实际价值，从而为其招商引资提供客观的地价依据。 (五) 估价时点 2001年1月5日。 (六) 价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 (七) 估价依据 根据建设部、国家土地管理局、北京市政府等部门颁布的有关法规和文件，委托方提供的有关资料，以及本公司评估人员实际工作勘测和对市场资料的调查分析。 (八) 估价原则 本次估价遵循最高最佳使用原则、合法原则、估价时点原则、替代原则。 (九) 估价方法 估价对象属于高级商用综合楼的建筑项目，根据国际上的地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或比较平均。考虑到我国的国情，结合该用地的实际情况经过反复研究，我们认为估价对象地价评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场比较法为辅，较为合理，具体测算步骤如下： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (十) 估价结果 本公司在充分调查了解和分析估价对象实际情况的基础上，依据科学的评估程序，选用合理的评估方法，经过周密、准确的计算，确认北京市××区××路的××大厦用地总占地面积19800m2，红线用地面积10500m2，市政代征地为6800m2，集中绿化代征地2500m2。规划用途为商业、办公楼和公寓等综合用途，容积率为7.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为： 1．熟地 总地价：310194638元 大写金额：叁亿壹仟零壹拾玖万肆仟陆佰叁拾捌元整 单位地价：29542元/m2 楼面地价：38787元/m2 2．生地 总地价：129304838元 大写金额：壹亿贰仟玖佰叁拾万肆仟捌佰叁拾捌元整 单位地价：12315元/m2 楼面地价：1617元/m2 (十一) 估价人员(略) (十二) 估价作业日期 2000年1月5日至2000年1月15日。 (十三) 估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为自估价报告完成之日起半年有效，超过半年的期限需要对评估结果进行调整甚至重估。 五、房地产估价技术报告 (一) 个别因素分析(略) (二) 区域因素分析(略) (三) 市场背景分析(略) (四) 最高最佳使用分析 根据估价对象的区域因素和个别因素状况及其规划设计条件，确定其最高最佳的使用方式如下表：

(五) 估价方法选用 估价对象属于高级商用综合楼的建设项目，根据国际上地价评估的惯例，宗地地价评估应采用两种或两种以上的评估方法进行评估，然后将评估结果进行算术平均或加权平均。考虑到我国的国情，结合该宗地的实际情况，经过反复研究，我们认为估价对象评估以假设开发法为主，以基准地价修正法和市场法为辅，较为合理。具体的估价思路为： 1．根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。 2．运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。 3．确定计算公式和开发项目的总开发价值。 4．分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。 5．以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。 6．根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。 7．选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。 8．将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。 (六) 估价测算过程 1．开发总价值 本项目开发收益来源有办公写字楼和公寓的销售收益，旅馆、商服、健身娱乐用房的出租收益。下面分项计算本项目的开发收益。 (1) 销售收益 1) 估价对象开发完成后物业售价的确定 由于估价对象预期建设为高级综合性商用楼，而目前北京房地产市场上此类物业的交易实例可比性资料较多，故采用市场比较法可确定评估地块的物业售价。具体比较测算过程见下表：

根据以上比准价格的测算，我们取该估价对象的预期市场价格，办公、写字楼为2000美元/m2)。计算销售收益 取销售费用率为0.1，则该物业的销售收益为： 办公写字楼：2000×8.45×40000×(1-0.1) =60840万元 公寓：1900×8.45×12000×(1-0.1) =17339.4万元 合计：78179.4万元 (2) 出租收益 1) 根据目前的市场水平，我们预测未来物业的租金为35美元/(m2·月)，取出租费用为0.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。 则评估物业内的出租收益为： 35×8.45×(1-0.15) ×0.75×(1-0.2) ×(1-0.2) ×12×28000=40543776(元) 2) 运用收益法公式计算开发价值： P=a/(r-s){1-[(1+s)/(1+r)]n} 式中 a——年出租净收益； r——资本化率(取2%)； s——收益年递增率(取5%)； n——综合使用年限(50年)； P——开发价值。 P=40543776/(12%-5%)×{1-[(1+5%)/(1+12%)]50}=556214686(元) (3) 项目开发总价值 781794000+556214686=1338008686(元) 2．开发总成本 (1) 建安工程费 1) 直接费：结构+装修=5000(元/m2) 2) 间接费：取直接费的2%=1000(元/m

A.地理位置及周围环境
B.6km，距北京站7.5km，距首都机场20km。其优越的地理位置，便利的交通条件，是一个投资建设的理想场所。
C.市政建设状况
D.规划设计条件
E.shangxueba.cn/images/2010q3/ct_jgfcgalm_jgfcgalzhicuo_00140(20106)1.jpg'
F.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
G.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
H.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
I.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
J.从总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
K.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面生地价。
L.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面地价。
M.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
N.619，50年土地使用权在估价时点的市场价值为：
O.熟地
P.生地
Q.shangxueba.cn/images/2010q3/ct_jgfcgalm_jgfcgalzhicuo_00140(20106)2.jpg'
R.根据委托方提供的资料和本公司掌握的市场信息，确定整体开发之功能分布。
S.运用专家调查法确定估价对象特殊条件下地价测算所需的各种参数。
T.确定计算公式和开发项目的总开发价值。
U.分析和确定开发项目的总成本、销售费用及开发商的合理利润。
V.以总开发价值中分离土地价值，进而求取总地价、单位地价和楼面地价。
W.根据政府有关政策，依据城市基准地价修正估价对象的宗地地价，进而求取估价对象的土地总价、单位地价和楼面地价。
X.选取与估价对象位于同一区位的若干比较案例，运用市场比较法求取楼面生地地价。
Y.将上述三种方法求出的地价进行技术处理，得出熟地地价。
Z.开发总价值
[.shangxueba.cn/images/2010q3/ct_jgfcgalm_jgfcgalzhicuo_00140(20106)3.jpg'
.1，则该物业的销售收益为：
].45×40000×(1-0.1)
^.45×12000×(1-0.1)
_.4万元
`.4万元
a.15，使用面积比为0.75，公共流通比为0.2，平均空置率为0.2。
b.45×(1-0.15)
c.75×(1-0.2)
d.2)
e.开发总成本